Tra vacanze, partenze e il caldo che ci ha accompagnato, e direi attanagliato, per buona parte dell’estate newyorkese, è molto probabile che vi sia sfuggita una piccola ma importante novità per chi compra o vende una co-op. Dal 28 luglio è infatti entrata in vigore una nuova normativa che, senza rivoluzionare il complesso mondo delle cooperative newyorkesi, introduce comunque un cambiamento: per la prima volta, anche il board ha una scadenza.
E chi ha già comprato una co-op a Manhattan sa bene quanto questa novità possa fare la differenza. Chi conosce il processo sa anche che trovare l’appartamento e negoziare il prezzo sono soltanto l’inizio. Dopo il contratto arriva il famoso board package: dichiarazioni finanziarie, estratti conto, tax returns, lettere personali e professionali, documentazione relativa al mutuo e tutto ciò che lo specifico edificio richiede.
Finalmente il package viene consegnato. E poi si aspetta. Per quanto? Fino a oggi non era sempre stato facile saperlo. Con la Local Law 58, New York City ha deciso di imporre limiti precisi a questa fase della transazione. La normativa riguarda la maggior parte delle co-op con più di 10 unità residenziali e introduce tempi definiti sia per verificare che la domanda sia completa, sia per arrivare alla decisione del board.
Ecco la nuova timeline:
GIORNO 0 — Presentazione della domanda
L’acquirente presenta il board package con tutta la documentazione richiesta.
ENTRO 15 GIORNI — La co-op deve rispondere
La co-op deve confermare la ricezione della domanda e comunicare se il package è completo oppure indicare la documentazione mancante. Se non lo fa entro i 15 giorni previsti, la domanda viene automaticamente considerata completa e decorre il termine successivo.
ENTRO 45 GIORNI — Decisione del board
Dal momento in cui la domanda viene considerata completa, il board ha 45 giorni per comunicare per iscritto la propria decisione: approvazione, approvazione condizionata oppure rifiuto.
+ 14 GIORNI — Una sola estensione automatica
Il board può estendere questo termine una sola volta, per un massimo di 14 giorni, senza bisogno del consenso dell’acquirente.
OLTRE I 14 GIORNI — Serve il consenso del buyer
Qualsiasi ulteriore estensione richiede il consenso scritto dell’acquirente.
In altre parole, quello che per anni è stato uno dei momenti più imprevedibili dell’acquisto di una co-op – l’attesa dopo la consegna del board package – oggi ha finalmente confini temporali ben definiti. Ma attenzione: il board ha sempre l’ultima parola, e questo è un punto importante. La Local Law 58, infatti, stabilisce entro quando il board deve decidere, ma non gli dice come deve decidere.
Il board mantiene la propria discrezionalità nell’approvare o rifiutare un candidato e, come in passato, non è generalmente tenuto a spiegare le ragioni di un rifiuto, fermo restando, naturalmente, il rispetto delle leggi contro la discriminazione. E se il board non rispetta le nuove scadenze? Questo non significa che l’acquirente venga automaticamente approvato. La legge prevede invece sanzioni civili per la co-op, che aumentano in caso di violazioni successive.
Quindi, ricapitolando, si può finalmente avere una deadline precisa ma non un’approvazione automatica. E ad agosto? Conoscendo New York, qualcuno ha saggiamente pensato anche a questo. Molti board tradizionalmente rallentano o sospendono le riunioni durante l’estate. La nuova legge consente quindi di sospendere temporaneamente il conteggio dei giorni durante un breve summer recess in luglio o in agosto. Ma la pausa deve essere formalmente stabilita e comunicata in anticipo agli interessati. Non si può semplicemente “sparire” per qualche settimana senza dare spiegazioni.
Perché comprare una co-op non significa soltanto scegliere un appartamento e concordare un prezzo. Dietro una transazione ci sono spesso un mutuo, un rate lock, ossia la scadenza della rata del mutuo da bloccare, un contratto d’affitto, un trasloco, l’inizio della scuola, un trasferimento di lavoro o magari la vendita contemporanea di un’altra proprietà. Una risposta che tarda settimane può quindi avere conseguenze molto concrete.
Per il buyer, avere una finestra temporale definita significa poter coordinare con maggiore sicurezza il finanziamento, il closing e il trasloco. Per il seller, significa avere maggiore visibilità sui tempi di vendita e ridurre il rischio che una transazione rimanga sospesa semplicemente perché il board tarda a pronunciarsi. E a Manhattan, dove i carrying costs mensili possono essere considerevoli, qualche settimana in più non è necessariamente un dettaglio. Un po’ di certezza, a New York, e’ sempre una buona notizia!
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